(圖片來至互聯網)
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張佩珊 | 岑永康 |
出身:1975年 經歷:TVBS主播 現職:三立(新聞54珊)晨間主播 | 出身:1974年 經歷:壹電視播報中心主任兼主播 現職:節目主持人 |
台灣掀起海外房地產投資熱潮,北從東京、上海,南到吉隆坡(馬來西亞)、金邊(柬埔寨)、仰光(緬甸)、乃至澳洲雪梨,都有台灣資金身影。不過,前電視主播岑永康、張珮珊夫妻去年首度跨海投資,選的卻是南半球的紐西蘭。
結果,投資70萬3,000紐元(約合新台幣1,656萬元),這對主播夫妻出手買下奧克蘭(紐國最大城)市郊一間占地220坪、享有寬闊庭院的獨棟別墅,不但每月穩穩替他們賺進約合新台幣7萬元的現金收益,扣除稅費成本後,租金報酬率可達7%。
同時,短短11個月,連同房價增值、匯率升值的帳面收益更達新台幣300萬元,合計總報酬率達25%!
置產緣起
全家旅遊時留下好印象
萌生未來退休移民的念頭
(圖片來自互聯網)
過去12年,岑永康夫妻在台北市最精華的大安區(同奧克蘭的Parnell)存了3間房,如今,他們卻轉向紐西蘭置產,為什麼?尤其比起澳洲、日本、甚至英美等先進國家,人口只有450萬人的紐西蘭,房地產會特別看好嗎?
現在進去投資,會不會太遲?面對我心中諸多疑問,這對主播夫妻竟能從紐國投資法令、總經環境、乃至移民政策等一一為我解說,看來他們真的可以加掛一個海外房地產達人的新頭銜了。
前往海外置產會挑紐西蘭,主因為岑永康夫妻2007年在女兒上小學前,一家4口曾前往紐西蘭LongStay(長住)1年4個月,對紐西蘭風光明媚留下深刻好感,並萌生未來移民紐西蘭、過退休生活的想法。笑稱自己「把看房子當嗜好」的岑永康回憶,2008年回台後,他就一直留意紐西蘭房地產市場的變化。
金融海嘯時,全球股市、房市皆受重挫,紐西蘭也不例外。此外,2011年初,紐國第2大城、位於南島的基督城又發生6.3級大地震,對紐國經濟,乃至房地產市場都造成損傷。
不過,紐西蘭房地產價格也是從2011年第1季起,便以每季3%~4%的漲幅直線上漲,等於每年上漲10%∼15%,到2013年為止,短短3年就上漲約40%(詳見圖3)。這期間為了振興房市,紐西蘭政府也修改了不少法令。
研究超過5年,2013年暑假,岑永康趁著離開壹電視主持人的工作空檔,再次帶著太太、一雙兒女與小舅子一家人前往紐西蘭遊玩。
這次他們夫妻特別在親友先回台灣後,續留半個月在紐西蘭四處看房。在看了10多間房子後,挑定奧克蘭市北郊、離市中心約15分鐘~20分鐘車程、1棟看得到海景的獨棟別墅出價。
紐西蘭中古屋常見2交易模式
紐西蘭中古屋常見兩種交易方法:
1.透過仲介議價:
這個模式跟台灣常見的買賣方式相同,屋主先訂出賣價,有興趣的買家透過房屋仲介把價格與其他附帶條件寫入合約內,向賣方出價。如果賣方接受,便在合約上簽字,買賣契約成立。若賣方不接受,可在合約上填寫屬意的價格條件,再由房屋仲介帶回,與買方商議。
常見的附帶條件如約定目前買家居住的房子出售後,才買進;買家請估價公司進行估價,且估價金額在多少以上,合約才成立等。一旦達成買賣協議後,買方需先付成交價的5%∼10%作為訂金,尾款則在正式成交日付清。
2.拍賣:
類似台灣的法拍屋,只是台灣法拍物件多屬於繳不出銀行房貸流入法院的不良資產。紐西蘭則是由各城市的市議會提供一個拍賣平台,讓屋主可以訂出底價,把想賣的物件放到平台上公開標售。買家可透過網路公開資訊留意有哪些物件待售。
在物件拍賣前的幾個禮拜,有些賣家會有開放日(Open Home)讓有興趣的人參觀,一窺屋內實境。到了拍賣日,拍賣官會訂出一個價格作為競標起價,由各買家競投,並由出價最高者得標。假如得標價超過賣家底價,該物件便算正式成交。買家當天就要繳付得標價10%的屋款,若拍定價未達賣家底價,拍賣官可當場與買賣雙方商議,達成交易。若商議不成,物件會收回,視賣家意願擇日再推出。
拍賣搶標
Skype即時連線現場
差點錯失得標機會
這間別墅的拍賣時間訂在去年的8月8日,他們當時早已飛回台灣,於是決定透過當地朋友幫忙出價、參與競拍。善於精算的他在研究過當地類似物件拍賣成交價後,發現好物件的成交價多半會比屋主底價多10%~15%,因此,委託朋友從底價往上加5%開始投標,並以70萬紐元(約合新台幣1,649萬元)作為價格上限。
當別的家庭在外吃父親節大餐時,岑永康這位爸爸卻是守在電腦前,緊盯著奧克蘭市政府的房屋拍賣網站。同時,為了省國際電話費,選擇用免費的Skype通訊軟體,「聲」控拍賣情況。
精彩的是,當地有個買家一直跟他競價,最後只剩兩組買家對決,只要他加價1,000元,對方就往上加500元。回憶當時景況,岑永康直呼「真的很緊張」!而且在他加價到69萬5,000元時,Skype竟突然斷訊。這時守在一旁的張珮珊忍不住叨念:「一間房子1,000多萬,這麼重要的事,你卻連這一點(電話費)都要省?」
岑永康忙著重新連線,腎上腺素隨著電腦撥號聲直往上飆,就在朋友接起電話時,他同時聽到拍賣官拍定落槌的聲音,心裡直想:「該不會沒搶到吧?」幸好,朋友「擅作主張」,主動往上加價,最後由岑永康以70萬3,000紐元得標。
得標後,岑永康馬上委託朋友找租客,由於屋況好、地點佳,得拍第7天、甚至尚未辦完過戶程序就順利找到租客,週租金650紐元,扣除相關稅費、規費,淨租金報酬率約為7%。
台紐換屋
為減輕家庭負債比
賣掉投報率較差的台北屋
岑永康的別墅買價約合新台幣1,656萬元,以相同總價算,在台北市大安區只能買15坪左右的小套房,若以每坪土地約合新台幣7萬5,000元成交計,在台灣也只能到桃園鄉下買農地。至於這筆海外買屋款,當時是以台北房子增貸支應,等於是用不到2%的房貸成本去賺7%的租金報酬率,套利利差達5個百分點以上。
不過,因為買了奧克蘭的別墅,家庭負債比頓時拉高到4成,岑永康開始盤算,是否要賣掉台北的房子?因為從年輕時就拚命存錢還房貸的他,不喜歡負債,一直盡量控制家庭負債比低於資產的3成。幾經思考後,他決定賣掉大安區的1間房,主要有以下3個考量:
考量1》政府打房,屋主持有成本愈來愈高
繳了10幾年的房屋稅與地價稅,他發現每年要繳的稅費愈來愈高。加上政府不斷祭出打房措施,對擁有多間不動產的屋主來說,持有成本未來只會愈來愈高。
考量2》優先賣租金報酬率低的房子
2012年這對孝順的夫妻在住家附近,買了間中古華廈給外婆住,是岑家的第3間房。當初買進成本一坪逼近70萬元,後因外婆住不習慣,半年後就將房子出租,月租金3萬5,000元,不扣其他成本,租金報酬率僅2.4%,若扣掉房屋稅、地價稅等支出,報酬率更低。
今年3月,這間房子持有滿2年,過了奢侈稅閉鎖期,他決定把房子整理一番,自己po上網去賣,5天就順利賣出,小賺100多萬元。
考量3》身邊有活錢再伺機進場
過去12年,岑永康夫妻賺了錢就會趕緊還房貸,靠著驚人的開源節流術,存出3間房,但手邊可運用資金相對減少。雖然他不買股票,也不太投資基金,但是從紐西蘭返台後,發現手上沒花完的紐元存在當地銀行,利率竟達8%,比起新台幣定存高很多。
因此,若能增加手上活錢,低點買進紐元,存入當地銀行的高利息定存,一旦紐元走強再換回台幣,做匯差操作,報酬率也很不錯,也不像買基金或股票需交易成本。
GDP成長率優於澳洲、歐美移民持續流入 支撐紐西蘭房價岑永康去年8月買進紐西蘭的別墅,當時匯率為新台幣23.56元兌1紐元,一年來紐元持續走升,以近期匯價25.5元來估算,光匯價就升值8%(詳見圖2)。加上受惠全球景氣復甦,紐西蘭房地產跟著翻揚,根據紐西蘭房地產調查機構REINZ調查,奧克蘭房價去年上漲15%、近10年則漲了超過1倍(詳見圖3)。
岑永康挑奧克蘭投資,另一個考量點就是紐西蘭移民政策開放,持續流入的移民對房價會是一大支撐,奧克蘭是紐西蘭第一大城,商業活動最活絡,同時也是全球10大宜居城市之一。
金融海嘯後缺少新建案
住宅供需缺口大
根據國際商業諮詢機構美世諮詢(Mercer)最新公布2014年全球10大宜居城市評比,奧克蘭市排第3,僅次於奧地利的維也納、瑞士的蘇黎世。再從紐西蘭統計局資料看,2013年紐西蘭淨流入移民為2萬2,500人,創下11年來新高,移民人口中有90%都選擇落腳奧克蘭。
國際信評機構惠譽(Fitch Ratings)今年7月將紐西蘭經濟的評級展望由負面上調至正面,主要是著眼於紐西蘭經濟前景持續改善。惠譽指出,從信貸評級角度看,紐西蘭經濟政策框架、商業環境、政府等級標準均名列世界前茅,而且過往也沒有出現過主權違約。因此推估,受惠於基督城地震災後重建,紐西蘭2014年的GDP(國內生產毛額)成長率將上看3.8%,這數據遠優於鄰近的澳洲與歐美各國。
第一太平戴維斯全球住宅投資顧問資深經理關蕙如表示,除了移民不斷流入外,奧克蘭的住房供需缺口很大,也是支撐房價走揚的關鍵因素。
因為2008年金融海嘯期間,紐西蘭的銀行業者緊縮放款,許多地產開發商因此貸不到款項,2008年~2012年間,奧克蘭市中心並沒有任何新建案推出,直到2013年才出現新案,且全年也才推出7個案子,約提供1,000多戶新供給量。因為僧多粥少,奧克蘭的空屋率也從2007年的5%下降至目前約2.4%左右。
外國人也能擁有永久產權
買賣房屋稅還比澳洲低
如果你想跟岑永康一樣跨海到紐西蘭當包租公,還得關心稅制。根據紐國制度,外國人在紐西蘭置產並沒有特別限制,且大部分是永久產權。
相較於鄰近的澳洲,除規定外國人只能買預售屋,不能買中古屋之外,買賣房子要課最高5.5%的印花稅,轉賣還要課資本利得稅,紐西蘭置產的稅負相對較輕,顯得更有吸引力(詳見圖4)。而且若移民紐西蘭,取得紐西蘭公民身分,就可以到姊妹國澳洲居住,同享澳洲公民可享的醫療與社會福利。
源自Smart致富網 作者郭莉芳